Isa a écrit:
fin 1992, mon mari a vendu un studio proche buttes chaumond à Paris (avant la baisse) ; finalement, après la baisse et l'augmentation qui a suivie, en faisant le calculs, les prix ont largement réaugmentés..et dans certains cas (usage personnel, donc valeur d'usage, dans ce cas c'était un studio mis en location, donc différent), et faibles charges, ou charges correctes, ça aurait pu valoir le coup de le conserver, malgré donc la baisse mais pour ce studio les larges étaient énormes, donc il vallait mieux le vendre ...
Et puis le gouvernement, avec tout un tas de mesures, "décale" les cycles immo, fin 2003, on entendait dire que les prix commençaient à baisser et puis, finalement, début 2004, je voyais les prix qui continuaient leur ascension, qui d'ailleurs depuis lors, n'a pas changé de sens..En 2004, j'étais persuadée, que les prix allaient descendre, en juin 2004, je me souviens qu'une connaissance du ministère des finances à Bercy parlait de récession... mais les prix immos eux montaient toujours.
Enfin, bref pas évident du tout...La j'aurai plutôt peur que ça baisse sur 2011 (2èm semestre)pour plusieurs raisons personnelles, mais franchement, on ne peut dire exactement : imaginons la Grèce qui "craque" vraiment, les gens qui ont peur et se dirigent vers l'immo comme valeur refuse, plus habituelle, familière que l'or....
La pierre est effectivement vue comme une valeur refuge, mais plusieurs facteurs sont tout de même à prendre en considération
- Les revenus locatifs (qui suivent uniquement les revenus)
- Les conditions de financement (les taux d'intérêt)
- L'absence de pénurie partout ailleurs qu'à Paris (y a-t-il vraiment pénurie en Ile de France ??) et/ou les possibilités de logement alternatives (colocation, regroupement familial,...)
- Le moteur de la hausse initiale à la fin des années 1990 (l'envie de disposer de son propre toit, avec un passage à l'acte favorisé par les prix de bas de cycle et des taux exceptionnellement bas)
Outre cela, plus les prix sont élevés, et moins les gens ont de moyens pour entretenir leurs biens et/ou financer les charges de copropriété. Ceci peut forcer tout un tas de gens à revendre leur bien et/ou entraîner une dégradation de ces copropriétés, et donc de leur valeur.
Enfin, dans tout mécanisme de bulle immobilière, il y a un moteur tout simple à bien prendre en compte, sans lequel tous les éléments "objectifs" censés attester de l'existence ou de l'inexistence d'une bulle ne sont d'aucune utilité pour comprendre les mécanismes en oeuvre. Tout au plus permettent-ils de constater "objectivement" que la situation devient "tendue".
Ce sont les mécanismes dits frictionnels, constitués des frais d'acquisition et/ou de revente. On peut vendre son logement sans recourir à une agence, mais il faut alors organiser soi-même les visites, répondre aux coups de fils, réaliser soi-même le métrage de son logement, faire réaliser soi-même les différents diagnostics, etc etc... Beaucoup de temps. Il y a aussi les droits de mutation. Il y a le coût des crédits relais. Etc etc...
Et tout bien considéré, les acheteurs comme les vendeurs conviennent sans trop discuter que le prix demandé par le vendeur est un prix correct. Seulement voilà, LA question que tout le monde se pose, c'est la question de la facilité de revente, et donc de capacité à amortir les frais d'acquisition si on devait vendre rapidement le logement après l'acquisition.
J'entends souvent dire que les vendeurs ne cèderont pas leur bien à vil prix s'ils ont la possibilité d'attendre. C'est vrai, mais il ne faut pas oublier la situation de ceux qui sont obligés de vendre (mutation, divorce, licenciement,...). Non seulement cela, mais il y a aussi les crédits relais qui offrent une fausse sécurité en plus de sortir artificiellement du marché autant de logements qu'il y a de crédits relais.
Les acheteurs se demandent s'ils peuvent raisonnablement espérer une hausse des cours d'au moins 10% à 15% pour l'année en cours, qui leur permettrait d'éponger les frais d'acquisition en cas de revente forcée dans l'année. Si oui, alors ils accepteront de payer le prix demandé par le vendeur. Si non, alors ils déduiront du prix demandé par le vendeur ces frais d'acquisition, de manière à pouvoir les éponger dès l'achat.
Dans le premier cas, les prix augmenteront de 10% à 15% par an.
Dans le second cas, les prix diminueront de 10% à 15% par an.
En haut de cycle, on assiste à un effondrement des transactions, le temps que les vendeurs les plus pressés réalisent qu'ils ne peuvent pas vendre plus cher que ce qu'ils ont payé. (Et en bas de cycle, on assiste à un boom des transactions, pour les raisons inverses).
Ce que disent les "fondamentaux", les raisons "objectives", c'est si cela devient risqué de parier ou non sur une hausse (ou une baisse). Ce que montrent les précédents "historiques", c'est que seule la dégradation des conditions de financement vient sonner la fin de la hausse : les acheteurs ne peuvent plus suivre et financer l'acquisition du logement aux conditions demandées par les vendeurs, plus les frais d'acquisition.
Chez nos voisins, l'immobilier s'est partout effondré. L'Allemagne fait exception, mais ils ont connu un krash immobilier au début des années 2000. La Suisse également, mais il est vrai que le logement est comptabilisé dans le calcul de l'impôt sur le revenu sous forme d'équivalent loyer économisé...
Chez nous, la croissance démographique dans les grandes villes a stoppé net en 2005/2006, et la population est même en train de diminuer depuis lors, alors que les promoteurs enchaînent les programmes de construction sur un rythme frénétique... Et en plus les conditions de financement se dégradent... (Tandis que bon nombre d'acheteurs en Scellier attendent désespérément l'arrivée de locataires...)
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