Ruinés par l'immobilier :


Beaucoup de monde croit que l’érosion monétaire est l’amie de l’investissement immobilier . J’affirme que cette croyance est totalement fausse. C’est le crédit à taux fixe qui est l’ami, contre la monnaie qui s’érode, et non l’immobilier. Quand le pouvoir d’achat baisse, l’immobilier finit tôt ou tard, par baisser.

Certains de mes ancêtres, étaient de riches et heureux propriétaires bailleurs, qui possédaient plusieurs immeubles. A partir de 1936 et jusqu’en 1950, mes ancêtres ont vécus une descente aux enfers, qui les ont ruinés jusqu’au dernier appartement vendu... pour une bouchée de pain!

Après 1929 beaucoup d’ investisseurs, déçus par le marché des actions, convertirent leur épargne survivante, dans l’immobilier. Les malheureux furent presque tous ruinés 20 ans plus tard .

Le retournement de situation commença en 1935 ou pierre Laval, ministre des finances décida la fameuse déflation Laval, ou les salaires et les loyers furent baissés de 10%. Ceux qui avaient emprunté furent les premières victimes de cette mesure déflationniste. Mais l’inflation des prix à la consommation prit le relais en 1937. Elle fut de 26%

En 1939 le prix des loyers fut gelé. A partir de cette époque, les recettes locatives ne pouvaient plus s’ajuster à l’inflation du prix des travaux, des charges, et des impôts.

En 1940 l’inflation était de 19% annuel. En 1945 l’inflation était de 25%. En 1948 l’inflation était de 50%. En 1949 l’inflation était de 60%.

En 1950 un appartement parisien valaient 1,5% de sa valeur en 2007 en monnaie constante, c’est à dire en terme de pouvoir d’achat .

Comme beaucoup de Français, mes ancêtres avaient donné toutes leurs pièces d’or à la Patrie, en 1914. Ils ne pouvaient donc pas échapper à la faillite. De toute façon, l’or fut interdit par les allemands pendant l’occupation.

Les locataires furent logés presque gratuitement entre 1940 et 1948 , ceux qui possédaient encore quelque pièces d’or entre 1945 et 1955 ont tous eu l’occasion de devenir propriétaire du logement qu’ils occupaient; mais bien peu d’entre eux ont saisi cette occasion .

Dans les autres pays Européens ce fut la même chose, en bien pire, en particulier pour l’Autriche et l’Allemagne.

En étudiant l’histoire économique des différents pays on s’aperçoit de cinq événements, qui se répètent:

1° la déflation est souvent suivie d’une inflation ou d’ une dévaluation.

2° Les valeurs des actions sont les premières à chuter, mais comme les entreprises ne font pas toutes faillites, elles remontent toujours. Les banques en faillite ne volent pas les titres de propriétés (sauf en Russie à cause de la révolution bolchevique)

3° La valeur des obligations d’états font quasiment faillites en monnaies constante. Et les garanties des états ne sont jamais respectées. Les faillites des banques et assurances engendrent la ruine totale de tous les créanciers. La perte en pouvoir d’achat est colossale et définitive. Ce qui fait de cette classe d’actifs la plus risquée de toute, sur la longue durée.

4° Les locataires sont beaucoup mieux protégés que les propriétaires. Le gèle des loyers est presque toujours pratiqué.

5° L’ or est presque toujours prohibé ou spolié par les États, les Banques, et les Assurances en faillite.

Trois conclusions s’imposent :

1° L’ achat d’immobilier doit toujours, se faire à crédit. Le taux du crédit en teg (assurance comprise) doit être inférieur à la valeur locative de votre achat. Par exemple vous empruntez à 4,5% net pour un rendement locatif de 5,5% net (de charges, de travaux d’entretien, d’impôts fonciers). Si vous achetez pour habiter vous devez connaître la valeur locative nette, de votre achat. Votre crédit doit être couvert par des valeurs refuges. ( l’assurance de votre crédit, souscrit à la banque, défend les intérêts de votre banque .).

2° Les seules valeurs refuges, furent toujours : les terres agricoles, les forêts, les pièces d’argent et les pièces d’or.

3° Aucune banque, et aucune assurance, ne doit connaître le contenu du coffre que vous louez.

Cordialement.

http://lecercle.lesechos.fr/economie-so ... immobilier

Comme quoi l'épargne est une fiction. Ressortir au bout de vingt ans ses sous de la banque, qui ne sont même pas des sous mais des chiffres en mémoire, et ce alors que le contexte économique n'est plus du tout le même, et que l'économie a comme "oublié" la richesse mise de côté il y a vingt ans, c'est ni plus ni moins que faire de la création monétaire certes légale mais qui tombe éventuellement à plat. En somme, les appauvris d'aujourd'hui ne risquent pas de payer la rente des épargnants d'un autre temps (sauf si l'état les y force, à coup d'austérité, afin que ceux qui n'ont point d'épargne soutiennent la valeur de l'épargne de ceux qui en ont).
De l'épargne, j'en ai, mais je dois dire que parfois l'obsession pourtant bien naturelle du maintien de son pouvoir d'achat me met mal à l'aise.

Merci Nelson, très intéressant ce post.

Ignorant comme je suis, et ne souhaitant pas du tout sortir de mon paradis d'ignorant, qui ne croit pas à grand chose puisqu'il ne sait pas, d'autant qu'il ne croit que ce qu'il voit, comme le saint du même nom, je peux t'affirmer mon frère que tu peux laisser tomber les forêts, fussent-elles vierges, et les terres agricoles sujettes bien malheureusement aux aléas climatiques.

Reste donc les pièces d'Or et d'Argent, inaltérables. L'Or est indestructible, sauf quelque rarissimes techniques. Mais l'Argent est destructible, rendons en grâce à cette haute intelligence qui le rend indispensable à des milliers d'applications industrielles sans lesquelles cet être bizarre, humain dit-on , ne peut plus vivre; mais lequel métal, néanmoins, et pour le peu qui en reste, est précieux: inaltérable et rare. Là je souscris des deux mains.

En même temps c'est un grand classique. Acheter des actions quand c'est à la mode, vendre au plus bas et s'engouffrer dans le nouveau truc à la mode pour le revendre, à son tour, au plus bas (puisque tu dis qu'ils ont vendu leurs apparts une bouchée de pain) n'est pas ce que j'appellerais une gestion saine de son patrimoine. Malheureusement, c'est ce que l'instinct commande de faire... Ça n'a pas grand chose à voir avec l'immobilier, le marché actions ou tout autre actif.

Un autre truc bizarre : l'article parle de l'effet de la déflation sur l'immobilier (négatif, comme on s'en doute), puis conseille de s'endetter pour en acquérir. Or, s'il y a bien une chose à faire en période de déflation, c'est de ne pas avoir de dette.

+1
(encore que ça dépend si c'est déflation = réduction de la masse monétaire ou déflation = diminution des prix)


je suis assez d'accord avec ça, sauf qu'historiquement et de par le monde il y a un autre phénomène qui se répète : les expropriations de fermiers...

Etant donné qu'il y a une guerre au milieu de la période étudiée, je ne suis pas certain qu'on puisse réellement oser la comparaison avec aujourd'hui

jusqu'à la prochaine guerre?

De toutes façons, quand le pouvoir d'achat baisse, il me semble que tout fini par baisser, mais ce n'est pas pour autant que tout ne vaut plus rien.
La valeur d'un bien s'ajuste en fonction du pouvoir qu'il a d'être vendu, cela fait baisser sa valeur par rapport à avant la baisse du pouvoir d'achat, mais cette valeur est celle qui lui est dû durant cette période de crise, et pour autant sa valeur remontera aprés cette crise.
Grave erreur de vendre un bien durant une période de baisse de pouvoir d'achat, que ce soit de l'immo, des Mpx, des actions, une forêt, ou tout autre chose qui est un mode d'épargne.

Après, si les ancêtres de cet auteur comptaient sur les revenus de leur immobilier pour vivre, qu'ils n'ont plus entretenu leurs biens, et qu'ils avaient du crédit à rembourser, il est évident qu'ils n'ont pas pu résister à cette période troublée.
Le cas n'est pas isolé, mais pas généralisable. Combien de propriétaires à l'époque ont cessé de percevoir les loyers, sont allés travailler pour vivre en baissant leur niveau de vie, ont garder leurs biens immobiliers avec les gents qui les occupaient, et ont rétabli la situation quand la croissance est revenue?
Pour moi la conclusion serait plutôt: Tout bien non vendu n'est pas perdu.

Avec +1 pour la forêt aille! non! pas la tête!

Ok ok, +1 pour l'Or et l'Argent, et une forêt pour le cacher dedans

Et avec l'Iran qu'est-il prévu ? Une partie de petits chevaux?