10:00 - 06 juillet 2012 par Peter Van Maldegem
Des taux bas sont-ils vraiment avantageux?

Le climat actuel est aux taux planchers. Mais s’il fait le malheur de l’épargnant, il fait le bonheur de tout ceux qui veulent obtenir un crédit. Même si ces taux bas sont assortis de davantage de conditions.
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La décision de la Banque centrale européenne (BCE) de réduire les taux à court terme n’a pas de conséquences majeures sur les prêts hypothécaires. "Les taux du marché, dit-on chez KBC, ne sont en effet que l’un des nombreux éléments à prendre en compte." Par ailleurs, ces taux du marché pour les crédits logements – taux swap pour être précis – se fondent davantage sur les taux à long terme qu’à court terme. Taux à long terme qui sont eux aussi à un plus bas historique.

Pour un emprunt à taux fixe sur 25 ans, la moyenne actuelle est de 4,13% par an. Ce taux comprend toutes les réductions. Pour un emprunt à taux fixe sur 20 ans, le taux annuel moyen baisse même jusqu’à 3,95%. Sur 20 ans comme sur 25, ces dernières années, l’emprunt était à peine meilleur marché – voir aussi peu cher – qu’aujourd’hui.

La plupart des observateurs excluent le risque de voir les taux hypothécaires continuer à baisser dans les prochains mois. Commentaire de KBC: "Les taux devraient progressivement approcher leur niveau plancher." Chez BNP Paribas Fortis, on ne croit pas non plus à une poursuite de la baisse. "Pour l’instant, rien n’indique que les taux vont baisser. Nous recommandons à nos clients qui souhaitent investir de le faire maintenant", conseille la banque.

Conditions pour un taux plus bas
John Romain d’Immotheker se dit d’accord, mais pour d’autres raisons. "Un banquier n’est pas Dieu le Père", dit-il. Vu les incertitudes de la situation actuelle, il n’est pas évident de garantir un taux bas sur le long cours. Par ailleurs, la relation client joue un rôle de plus en plus important. Plus les taux sont bas, commente John Romain, plus les banques conditionnent le prêt à diverses obligations.

Il fait notamment référence aux efforts accrus des banques pour fidéliser les clients à long terme. Un sondage auprès des grandes banques nous apprend qu’une domiciliation salariale ou une assurance incendie ou solde restant dû peut entraîner une réduction importante du taux. Chez KBC, la réduction pour ces trois produits atteint 0,50% par rapport au tarif de base. Chez ING, c’est 0,75% et chez Belfius, 0,25%. BNP Paribas Fortis accorde une ristourne de 0,15% par produit, avec un maximum de 0,45%. Attention, il est important de lire les textes en petits caractères du contrat pour savoir ce qu’il adviendra le jour où vous ne serez plus en mesure de bénéficier de cette réduction. Par ailleurs, ces ristournes doivent être placées dans le contexte général.

D’autres éléments – capacité de remboursement, apport personnel, autres avoirs placés dans la banque et garanties apportées – ont creusé le fossé entre le tarif officiel de la banque et celui qu’elle accorde généralement. "Il arrive, poursuit John Romain, qu’un emprunt au taux officiel de 5,35% se négocie finalement à 3,7%."

Le moment serait-il donc venu de renégocier son prêt en cours? Cela dépend! D’une manière générale, la révision s’avère intéressante si le prêt court encore longtemps et que les montants dus sont élevés.



Le taux du livret d’épargne peut baisser
Il y a de fortes chances que la baisse du taux de la Banque centrale européenne incite plusieurs banques à réduire le taux des livrets d’épargne. Ces dernières semaines, plusieurs banques, dont le "casseur" Rabobank.be, ont revu leurs taux à la baisse. Ceux qui détiennent en portefeuille des produits d’épargne à plus long terme comme les bons de caisse ou les comptes à terme ne doivent pas vraiment prêter attention au taux à court terme de la BCE. Pour ces produits, le taux à long terme est un meilleur indicateur. Ce taux affiche une pente descendante, lui aussi. Le taux OLO belge à dix ans cote à peine au-dessus de son plus bas historique de 2,8% en août 2010. De nombreuses institutions, dont les grandes banques KBC, ING et BNP Paribas Fortis, ont baissé les tarifs de leurs comptes à terme pour diverses échéances. Philippe Ledent, économiste chez ING, ôte d’emblée tout espoir de rétablissement rapide des taux du marché: "Avant fin 2014, les épargnants ne doivent pas rêver de hausse des taux.""

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